Proud to be Senior

Geld uit uw huis

november 15th, 2013

Stel u hebt een woning met een waarde van € 350.000 en een hypotheek van € 50.000, dan hebt u een flinke overwaarde in uw woning, u bent steenrijk. Stel dat u een bescheiden inkomen hebt en over € 500 extra per maand wil beschikken, zou dat dan uit de overwaarde van uw woning kunnen?

 

Het antwoord op die vraag was vijf jaar geleden niet zo moeilijk. U kon bij verschillende banken een hypotheek op de overwaarde krijgen. U kon de woning ook verkopen en terughuren en de eerste bedrijven kwamen op die de grond onder uw huis wel wilde kopen om hem u vervolgens in erfpacht te geven. Nu, vijf jaar later is het aantal mogelijkheden om geld uit uw woning te halen aanzienlijk kleiner. Alle drie de mogelijkheden leiden een bestaan in de marge. Net als toen blijft het ook nu duur en gevaarlijk om de overwaarde te willen cashen.

Stel dat u toch de overwaarde wilt gebruiken voor een rijker leven, wat zijn dan de mogelijkheden? Laten we een voorbeeld nemen: een woning van € 350.000, resthypotheek, € 50.000 en het inkomen van de eigenaars (beiden 70 jaar) bedraagt aan AOW en pensioen in totaal bruto € 30.000 per jaar.

Een hypotheek

Volgens het Nibud kan het echtpaar in 2013 maximaal € 141.000 bij een hypotheekrente van 4,75 procent. Het bedrag dat zij voor extra opnamen kunnen aanwenden is ongeveer € 91.000. Wanneer zij € 500 per maand extra willen opnemen kunnen zij dat inclusief rente 11 jaar doen. Na deze 11 jaar is de maximale hypotheek bereikt en rest een rentelast van € 4323 per jaar. Het netto besteedbare inkomen (zonder rekening te houden met de oorspronkelijke hypotheek) is de eerste 11 jaar € 31.560, nadat de maximale hypotheek bereikt is daalt het netto besteedbare inkomen naar € 21.240, een flinke stap (een derde van het inkomen) achteruit. Voor ene hypotheek kunnen zij bij verschillende banken terecht, maar de Rabobank met haar Raboplus hypotheek is populair.

Erfpacht

In plaats van een hypotheek kunnen zij ook de grond onder het huis verkopen en er naast de waarde een erfpachtcanon voor terugkrijgen. De grondwaarde is doorgaans 25 tot 30 procent van de waarde van de woning (ook appartementen), de erfpachtcanon wordt berekend door een basisrente en een opslag te nemen, momenteel betaalt u ongeveer 4,75 procent. De erfpachtcanon is zonder beperkingen aftrekbaar!

Uitgaande van dezelfde woningwaarde en bestaande hypotheek ontvangt het echtpaar bij een grondwaarde van 25 procent een bedrag van € 87.500 tegen een erfpacht van € 4156 per jaar bruto. Willen zij jaarlijks € 6000 opnemen, dan kan dat negen jaar lang. Na die negen jaar daalt het besteedbare inkomen van € 31.560 naar jaarlijks € 22.200 per jaar.

Nadeel van de erfpacht is dat de woning later moeilijker verkoopbaar is. Wel bestaat de mogelijkheid om de grond voor of tijdens de verkoop terug te kopen. Aanbieders zijn Duokoop en Grond vermogen.

Verkopen en terughuren

Verzilverd Wonen was tot voor kort de meest bekende naam als het om verkopen van de woning en terughuren ging. Helaas is Verzilverd Wonen momenteel niet meer erg actief op deze markt, de gedaalde woningprijzen zijn daar wellicht mede debet aan. Een alternatief wordt geboden door SH Wonen. Deze organisatie koopt uw woning nog wel en biedt u een bedrag waarvoor u de toekomstige woonlasten kunt afkopen en de resthypotheek aflossen.

Door het aflossen van de hypotheek en de verkoop van de woning nemen de vaste lasten van het wonen aanzienlijk af. Wenst het echtpaar nog steeds € 500 extra besteedbaar inkomen per maand te hebben dan kan dat bij SH Wonen acht jaar lang. Na die tijd hebben zij iets minder te besteden, maar daalt het besteedbare inkomen van de eerste acht jaar van € 31.562 naar € 29.900 netto per jaar.

Een hypotheek nemen is voor de korte termijn de beste optie, maar op de lange termijn wint SH Wonen met groot gemak de prijs voor het hoogste besteedbare inkomen en zekerheid. De prijs voor dat hogere besteedbare inkomen is echter hoog, want zowel bij de hypotheek als bij de erfpacht behoudt het echtpaar waarde in de woning, bij SH Wonen niet. Bij SH Wonen heeft het echtpaar het vrije vermogen en alleen als zij eerder verhuizen dan voordat zij 85 jaar zijn ontvangen zij de niet gebruikte woonlasten terug. www.shwonen.nl, www.torenstad-verzilverdwonen.nl

Verhuizen en cashen

De beste optie voor het gebruik van de overwaarde eigen woning is en blijft verhuizen. Ook dan zijn er de genoemde mogelijkheden die kunnen bij verhuizen beter uitpakken dan het verzilveren van de stenen.

Stel het bovengenoemde echtpaar heeft nog steeds een woning van € 350.000 waarop nog een hypotheek rust van € 50.000 en zij hebben een seniorproof woning op het oog van € 300.000, wat zijn dan hun mogelijkheden?

Hypotheek

Zij kopen de nieuwe woning, betalen deze voor een deel met een nieuw te vestigen hypotheek en na het betalen van de kosten koper en hypotheekakte rest hen een vrij kapitaal van € 126.000. Ze hebben de wens om € 6000 per jaar op te nemen. Zij kunnen dat bijna twaalf jaar doen. Daarna is het vrije vermogen op en rest de hypotheekrente van bijna €7000.

Erfpacht

In eerste instantie koopt het echtpaar de nieuwe woning en verkoopt vervolgens de grond onder de woning tegen 25 procent van de waarde van de woning en betalen over die ontvangen waarde een fiscaal verrekenbare erfpachtcanon. Nemen zij ook nu weer jaarlijks € 6000 op, dan kunnen zij dat ongeveer elf jaar lang. Daarna is het geld op een wacht hen een extra last van netto bijna € 2900.

SH Wonen

Zij kopen nu niet zelf de woning, dat doet SH Wonen voor hen en geeft het echtpaar vervolgens de woning  in gebruik nadat zij de woonlasten voor de rest van hun leven in een keer vooraf hebben betaald. Mochten zij voordat zij 85 jaar zijn toch weer verhuizen, dan  krijgen zij de niet gebruikte woonlasten terug. Blijven zij ook na de 85ste verjaardag in de woning wonen, dan wonen zij gratis. Bij SH Wonen kunnen zij zo lang ze leven de € 6000 extra per jaar opnemen.

Huren

Wat veel 65-plussers willen die hun woning verkopen is de nieuwe woning huren. In de praktijk blijkt dat nogal eens lastig. Een goedkope woning (minder dan € 680 huur per maand) is moeilijk te vinden, staat in de verkeerde buurt of het inkomen is te hoog. Vrije sector woningen zijn er meer, maar daarvoor is weer een hoog inkomen nodig of andere zekerheden.

Wanneer ons echtpaar een woning wil huren die vergelijkbaar is met de woning die zij in de andere voorbeelden kochten, dan is een huur van maandelijks € 1250 niet ongewoon, net zoals de jaarlijkse huurverhoging van tenminste 2 procent.

Huren zij een dergelijke woning en nemen zij jaarlijks € 6000 op, dan kunnen zij 16 jaar met hun geld vooruit. Na die 16 jaar is de pot leeg en moeten zij omzien naar een andere woning.

Het inkomen

Wat betreft inkomen en zekerheid biedt SH Wonen de beste garantie, ook als een van beiden wegvalt. Het besteedbare inkomen in het voorbeeld blijft bij SH Wonen € 31.500. Bij de andere opties is dat inkomen er alleen de eerste jaren. Bij het aangaan van een hypotheek of erfpacht daalt het inkomen als het vrije vermogen op is naar respectievelijk € 18.900 en € 23.250. Huren is in dit voorbeeld pas echt gevaarlijk voor het besteedbare inkomen. Is het echtpaar door het vermogen heen, dan kost de huur vrijwel hun gehele inkomen. Zij kunnen uiteraard ook een goedkopere woning huren, dan doen zij langer met hun vrije geld.

Vermogen

Wat vermogen betreft scoort niet SH Wonen, maar de constructie met erfpacht het beste. Ook als het vrije geld op is bezitten zij bij de erfpacht-constructie altijd nog de waarde van de opstal. Bij een waardontwikkeling van 1 procent per jaar blijft er ruim € 265.000 beschikbaar. Bij de hypotheek is dat minder omdat er meer geleend wordt, maar blijft er toch nog € 175.000 beschikbaar na verkoop. Bij huren is het geld na 16 jaar op en bij SH Wonen neemt het vermogen geleidelijk af, maar zijn in ieder geval de woonlasten betaald waardoor ongewenst verhuizen voorkomen wordt.

 

Nico van Scheijndel

15 november 2013

 

Comments are closed.

twitter.com/@proudtobesenior

proudtobesenior

Neem contact met ons op

Neem contact op

Copyright © Proud to be Senior. All rights reserved.