Ondanks de onder druk staande huizenprijzen hebben veel 65-plussers nog een flinke overwaarde in hun huis zitten. Geld dat daar veilig zit, maar waar soms best behoefte aan is nu het leven duurder wordt en het netto inkomen eerder af- dan toeneemt. Het cashen van de overwaarde is niet eenvoudig, maar ook niet onmogelijk.

Voor het opnemen van de overwaarde eigen woning zijn grofweg drie methoden te onderscheiden. 1. Een hypotheek nemen, 2. Verhuizen, 3 verkopen en terughuren. Alle drie de mogelijkheden hebben hun eigen voor- en nadelen en hun eigen entree.

1. Neem een hypotheek

De bankregels voor het wel of niet verstrekken van een hypotheek zijn de laatste jaren nogal veranderd. Was nog niet eens zo lang geleden voldoende overwaarde van de woning genoeg om een lening te krijgen, nu is vrijwel altijd het inkomen als enige van belang. En dan bij met name het inkomen dat de minst verdienende langstlevende partner zal ontvangen. Dit inkomen wordt dan vervolgens vier keer genomen en de maximale leencapaciteit is bekend. Zeker voor mensen met een laag inkomen biedt het nemen van een hypotheek daarmee nauwelijks een oplossing. Is er nog een (rest)hypotheek, dan verminderd dat de leencapaciteit nog verder. Mogelijke oplossingen zijn, als de bank meewerkt, het vol laten lopen van de hypotheek die eerder (bijna) was afgelost. Of het nemen van een krediethypotheek, dat kan echter slechts voor kleinere bedragen.

Lenen van geld heeft als nadeel dat er rente betaald moet worden over het geleende geld. Rente die ook betaald moet worden wanneer de leencapaciteit maximaal gebruikt is.

Een hypotheekadvies is niet gratis, de tussenpersoon, ook als het een bank betreft vraagt u bemiddelingskosten, die flink in de papieren kunnen lopen, niet in de laatste plaats omdat u er fiscaal niets meer mee kunt en ze dus zelf volledig moet betalen. Vraag voordat u een overeenkomst sluit wat de kosten van de bemiddeling zijn. Houdt ook rekening met notaris- en taxatiekosten.

2. Verhuizen

Door te verhuizen naar een andere woning nadat de oude woning verkocht is maakt u uw geld vrij. U kunt dit vrij gekomen geld aanwenden voor de aankoop van een (goedkopere) woning, of voor de huur van het nieuwe huis.

Het oude huis verkopen.

Het verkopen van een woning is in de huidige markt niet eenvoudig, het aanbod is groot en de vraag klein. Toch worden er naar verwachting nog meer dan 113.000 woningen verkocht in 2012. Haal dus alles uit de kast om de woning zo aantrekkelijk mogelijk te laten zijn en vraag een prijs die past bij de markt en niet bij wat u ooit dacht dat de woning waard zou zijn. Makelaars kunnen u helpen met adviezen over hoe u de woning zo aantrekkelijk mogelijk maakt en ook op het internet vindt u talloze voorbeelden.

Een andere woning

Let bij de nieuwe woning, bestaand of nieuwbouw, of deze levensloopbestendig is. Is de woning zonder trappen bereikbaar? Is de voordeur breed genoeg, zitten de stopcontacten op een handig niveau, zijn het toilet en de badkamer eventueel in een rolstoel te bereiken en te gebruiken? is de slaapkamer groot genoeg voor extra verzorging en hebt u vanuit de woning zittend voldoende leuk uitzicht? Zijn er voorzieningen zoals winkels en huisarts in de buurt? Kortom kun je in de nieuwe woning zonder al te veel hindernissen zelfstandig blijven?

Een koopwoning

Koopt u een andere woning terug, dan blijkt dat vaak een goedkopere woning te zijn, anders valt er nog geen overwaarde vrij. De overdrachtsbelasting bedraagt nu 2 procent en de notariskosten kunt u drukken door te shoppen. Bent u niet gewend om te onderhandelen, neem dan een eigen makelaar in de arm die voor u de onderhandelingen voert. De courtage die hij u vraagt verdient u zo gemakkelijk weer terug.

De keuze in koopwoningen is groot en u hebt als koper wat te willen, bezoek dus eerst een aantal woningen voordat u een keuze maakt. Onderhandelen bij nieuwbouwwoningen over de prijs levert u vaak niet veel op. Onderhandelen over bouwrente en meerwerk biedt wel kansen.

Een goedkope huurwoning

Het huren van een goedkope huurwoning is sinds een aantal jaren moeilijker geworden. Woningbouwcorporaties mogen niet meer dan 10 procent van hun woningvoorraad verhuren aan mensen met een huishoud verzamelinkomen van meer dan € 34.085 (2012). Omdat het huishoud verzamelinkomen bestaat uit de inkomsten van beide partners uit box 1, 2 en 3 is de kans groot dat na de verkoop van de woning het verzamelinkomen hoger is dan de bovengrens. Immers twee personen van 65 jaar of ouder hebben met een volledige AOW samen al een inkomen van ongeveer € 18.000. Is er € 250.000 overwaarde na verkoop beschikbaar en is er al een spaargeld tot de grens van de vrijstellingen, dan neemt het inkomen in box 3 met 4 procent fictief inkomen toe over € 250.000, dat is € 10.000. Met een pensioen van bruto van meer dan € 500 per maand is de grens van € 34.000 dan al bereikt.

Vrije sector

Het aanbod van woningen met een huur boven de geliberaliseerde huurprijs van € 664 per maand is enorm. Huren van die woningen kent echter een flinke hindernis. De hindernis van een minimaal inkomen, vaak eisen verhuurders een bruto maandinkomen van vier of meer keer de maandhuur. Is de huur € 900 per maand, dan moet het bruto inkomen al € 3600 per maand zijn. Met een dergelijk inkomen hoeft u cashen van overwaarde misschien niet eens te overwegen. Als alternatief wordt door verhuurders dan vaak een bankgarantie of verpanding van het vermogen geëist. Het gevolg daarvan is dat uw geld dat door de verkoop is vrijgemaakt opnieuw gevangen wordt.

SH-Wonen

Een alternatief tussen kopen en huren is SH-Wonen. Bij SH-Wonen kan de klant zelf een andere (seniorproof) koopwoning zoeken die door SH-Wonen wordt gekocht en aan de klant in gebruik gegeven. De klant betaalt bij SH-Wonen in een keer de huur voor de periode tot 85 jaar van de klant of tot de jongste van een (echt)paar de leeftijd van 85 jaar bereikt, maar de klant woont na die 85^ste verjaardag wel vrij van huur. Maandelijks schrijft SH-Wonen de vergoeding voor het gebruik af zodat wanneer de klant eerder dan bij 85 jaar wil verhuizen hij het restant retour ontvangt. Bij SH-Wonen is geen inkomens- of gezondheidstoets. Het geld dat bij aanvang van SH-Wonen rest kan naar eigen inzicht van de klant worden aangewend.

3. Verkopen en terughuren

Is het niet de bedoeling dat u verhuist en lukt een hypotheek niet, dan is verkopen en terughuren wellicht een optie. Ook hier zijn de laatste jaren spelers verdwenen. Verzilverd Wonen, de bekendste aanbieder van de verkoop-en-terug-huur-methode koopt momenteel niet meer in en ook Amvest Homefree is niet erg actief meer. SH-Wonen is een nieuwe speler op deze markt en wel volgens dezelfde methode als bij verhuizen. SH-Wonen koopt met haar methode tegen 82 procent van de getaxeerde waarde in en vraagt bij aanvang de huur tot de 85^ste verjaardag van de klant of de jongste van een (echt)paar in een keer te voldoen. Op dit bedrag wordt maandelijks de vergoeding voor het gebruik afgeschreven en na 85 jaar woont de klant vrij van huur. Het bedrag dat niet nodig is voor de huur kan naar eigen inzicht gebruikt worden. Zie voor voorbeelden de informatie onder het kopje SH-Wonen linksboven op deze site.

16 augustus 2012